香港新世界在建项目爆雷？2300伙住宅破解北部都会区困局，香港新世界2300伙住宅项目破解北部都会区困局，在建项目疑爆雷引关注

最近路过粉岭马适路的街坊肯定发现了大动静——新世界发展联合招商蛇口搞的商住综合体，塔吊林立昼夜施工。这事儿可让不少人纳闷：不是说香港楼市凉了吗？怎么还有开发商敢砸钱搞2300套住宅？今天咱们就扒扒新世界这盘大棋。

北部都会区的开山之作

要说新世界今年最狠的操作，非​​粉岭马适路项目​​莫属。这地块可是含着金钥匙出生的：紧挨着规划中的新田科技城，离福田口岸开车15分钟。项目总楼面110万平方呎，光补地价就砸了17.8亿，相当于每平方呎补价3094块，比隔壁新鸿基的地块便宜了12%。

最绝的是户型设计：

• 40㎡的「纳米豪宅」占三成，专攻年轻首置族
• 80㎡三房单位带智能家居系统
• 顶层复式配私人泳池，叫价预计2.8万/呎

项目配套更是下了血本，3万呎的社区会所里居然藏着模拟高尔夫球场和宠物SPA室。要我说，这哪是建房子，分明是在造微型城市！

九龙塘的玫瑰与荆棘

别看新世界在北部都会区风生水起，九龙塘玫瑰苑重建项目可是踩过雷的。去年施工时挖出二战遗留炸弹，耽误了半年工期。现在学聪明了，重建方案特意保留百年榕树群，还把原址的英式红砖墙融入新楼设计。

比较下两个核心项目：

看出来没？新世界这是要通吃刚需和土豪两个市场。

港岛南岸的隐秘王牌

启德柏蔚森项目才是真·闷声发大财的主儿。截至3月24日悄咪咪卖出540套，套现40亿，关键人家根本没打广告。秘诀就在那个「空中私家路」设计——每户业主都能开车直达自家楼层，这操作在香港楼市还是头一遭。

北角皇都戏院改造项目更骚，把老戏院的胶片放映机做成大堂装饰，388套豪宅硬是卖出博物馆的感觉。最贵那套顶层复式，单价冲到3.69万/呎，刷新港岛纪录。要我说，文化牌算是被新世界玩明白了。

内地市场的迂回战术

别看新世界在香港猛推住宅，内地市场却换了打法。广州凯旋新世界搞出个「广粤观邸」，开盘当天狂揽20亿，秘诀是把江景房和米其林餐厅会员卡捆绑销售。沈阳项目更绝，买房送温泉酒店年卡，7天卖出2个亿。

最值得关注的是深圳布局：

• 龙岗188工业区改造成loft公寓，保留原厂房钢结构
• 西丽新围项目要建大湾区首座K11 Select
• 南山西丽城市更新项目3月刚动工，主打「垂直森林」概念

这波操作明显在抄底旧改，等大湾区政策东风再来波大的。

商业版图的明暗棋

新世界的商业项目藏着两个杀招：北京新景写字楼玩起「分时产权」，企业能买10年使用权；宁波项目搞出「会议室共享」模式，小公司也能用顶级商务设施。最狠的是杭州K11 ECOAST，28万呎的写字楼带着艺术画廊招标，直接把文化溢价玩出花。

但要说野心，还得看4月28日开业的深圳K11 ECOAST。这个项目把游艇码头和商业体打通，顶层停机坪能直飞香港，摆明要抢深港富豪的生意。

独家洞察：农地转换的阳谋

扒完所有项目，我发现新世界的终极杀器是​​北部都会区1400万呎农地储备​​。粉岭项目就是个试验田——用标准金额补地价省了23%成本，后续还有近百万呎土地等着转换。这招既规避了土地流拍风险，又卡位未来科技城红利。

更妙的是拉央企入局，招商蛇口负责搞定内地企业资源，新世界专注本地运营。这种「香港地主+内地金主」模式，说不定真要改写大湾区楼市格局。各位看官不妨拭目以待，毕竟能在逆势中砸钱的主，手里肯定攥着咱们没想到的王牌。